KEY FACTS
Titel: Geschossigkeitsentwicklung für die Hansestadt Lüneburg
Ort: Hansestadt Lüneburg
Zielsetzung
Die Maßnahme zeigt aus bauplanerisch-rechtlicher Perspektive das Nachverdichtungspotential in der Hansestadt Lüneburg auf, indem aktuelle Gebäudehöhen bzw. Geschosszahlen der Lüneburger Häuser mit den zulässigen Höhen verglichen werden. Im Fokus der Maßnahme standen dabei Wohngebäude. Die Maßnahme kann so als Argumentationsgrundlage und Orientierung für stadtplanerische Vorhaben rund um Themen der Nachverdichtung und Wohnraumentwicklung dienen. Langfristig soll die Maßnahme dazu beitragen ein nachhaltige Stadtentwicklung zu fördern, indem der Flächenverbrauch verringert, bzw. die Flächennutzung in der Hansestadt effizienter gestaltet wird. Um der zunehmenden Wohnraumknappheit in der Hansestadt Lüneburg zu begegnen, kann die Erfassung von Potenzialen zur Gebäudeaufstockung ein Lösungsbaustein sein.
Hintergrund
Aufgrund ihrer Lage in der Metropolregion Hamburg ist die Nachfrage nach Wohn- und Gewerbefläche in der Hansestadt Lüneburg und der damit verbundene Entwicklungsdruck sehr hoch. Die hohen Immobilienpreise in Hamburg und der gute verkehrliche Anschluss der Stadt Lüneburg sind Gründe, weshalb Lüneburg als Wohnstandort über die letzten Jahre an Beliebtheit gewonnen hat. Damit einher geht eine starke Bevölkerungszunahme, eine Verschärfung der Flächenknappheit sowie eingeschränkte Möglichkeiten neue Siedlungs- und Gewerbeflächen zu entwickeln. Die Knappheit an Wohnraum wirkt sich weiterhin auf die Mieten aus, die in Lüneburg in den letzten Jahren deutlich gestiegen sind und erkennbar über dem Durchschnitt des Landes Niedersachsen und der Bundesrepublik insgesamt liegen. Auch im Vergleich zu anderen Universitätsstädten mit ähnlicher Einwohnerzahl liegen sie hoch.
Hieraus ergibt sich dringender Bedarf an der Erhöhung des Wohnraumes, bzw. des Wohnangebotes in Lüneburg. Im Rahmen einer nachhaltigen Flächennutzung innerhalb der Hansestadt bestand folglich der Bedarf an Maßnahmen, die die Nutzung bestehender Strukturen möglichst flächeneffizient gestalten (wie beispielsweise die Aufstockung von Gebäuden zur Schaffung zusätzlicher Wohneinheiten). Zu diesem Zweck mussten jedoch zunächst diejenigen Gebäude identifiziert werden, die ein solches Aufstockungspotential aufweisen.
Vorgehen
In einem ersten Schritt wurden über räumliche Analysen mithilfe von Geoinformationssystemen (ArcGIS; QGIS) Gebäude identifiziert, die im Vergleich zu den umliegenden Gebäuden eine niedrigere Bauhöhe aufweisen. Hierbei lag die Annahme zugrunde, dass dort die maximal zulässige Bauhöhe oder Geschosszahl nicht ausgenutzt wurde. In einem zweiten Schritt musste eine Überprüfung des baurechtlich zulässigen Rahmens erfolgen. Bei Vorliegen von qualifizierten Bebauungsplänen kann die zulässige Geschossigkeit oder auch zulässige Bauhöhe aus den Festsetzungen direkt überprüft werden. Hier wird das Ziel einer automatisierten Prüfung bei entsprechendem Vorliegen von vektorisierten Bebauungsplänen zur Verarbeitung in Geoinformationssystemen sowie Geodatenbanken angestrebt.
In den Bereichen der Stadt in denen keine Bebauungspläne vorlagen, wurde entsprechend § 34 BauGB eine Beurteilung des Zulässigkeitsrahmens für die Gebäudehöhe aus der näheren Umgebung abgeleitet. Dabei wurde modellhaft und iterativ vorgegangen, um einen Weg zu finden einen realistischen Bewertungsrahmen zu erzeugen. Dieser sollte möglichst nah an eine rechtskonforme Einzelfallbeurteilung heranreichen. Darüber hinaus wurde ein automatisierter Bewertungsprozess angestrebt.
Weitere Kriterien, wie die Statik vorhandener Gebäude, Nachbarrechte, vorhandene Baulasten oder Abstandsregelungen, Eigentumsverhältnisse und weitere rechtliche oder bauliche Fragestellungen, können nicht per Fernanalyse erhoben und erfasst werden. Daher ist eine zusätzliche Einzelfallprüfung immer erforderlich.
Ergebnis
Die Maßnahme Nachhaltige Innenverdichtung in der Hansestadt Lüneburg wurde erfolgreich durchgeführt. Das entwickelte Aufstockungsmodell für Geschossigkeitsentwicklung ermöglicht der Hansestadt Lüneburg Potenziale der Innenverdichtung zu evaluieren. Mit der zunehmenden Digitalisierung der Bebauungspläne wird der Wert des Modells noch weiter steigen. Als Best Practice-Beispiel hat das Modell das Potenzial auch überregional Planungen zur Innenentwicklung zu vereinfachen und Möglichkeiten der Aufstockung zu fördern. Hierzu sind auch noch weitere wissenschaftliche Veröffentlichungen angedacht.