KEY FACTS
Titel: Geschossigkeitsentwicklung für die Hansestadt Lüneburg
Ort: Hansestadt Lüneburg
Ansprechpersonen: Hansestadt & Landkreis Lüneburg (Fredericke von der Lancken), Leuphana Universität Lüneburg (Christoph Schwenck)
Zielsetzung
Die Maßnahme soll aus bauplanerisch-rechtlicher Perspektive das Nachverdichtungspotential in der Hansestadt Lüneburg aufzeigen, indem aktuelle Gebäudehöhen bzw. Geschosszahlen der Lüneburger Gebäude mit den zulässigen Höhen verglichen werden. Im Fokus stehen dabei zunächst Wohngebäude. Im Verlauf der Durchführung der Maßnahme ist allerdings auch eine Betrachtung von Gebäuden des Gewerbes möglich. Zudem sollen die Möglichkeiten von Dachbegrünung in der Hansestadt überprüft werden. Die Maßnahme kann so als Argumentationsgrundlage und Orientierung für stadtplanerische Vorhaben dienen. Langfristig soll die Maßnahme dazu beitragen ein nachhaltige Stadtentwicklung zu fördern, indem der Flächenverbrauch verringert, bzw. die Flächennutzung in der Hansestadt effizienter gestaltet, sowie den Büger*innen mehr Wohnraum geboten wird.Hintergrund
Aufgrund ihrer Lage in der Metropolregion Hamburg ist die Nachfrage nach Wohn- und Gewerbefläche in der Hansestadt Lüneburg und der damit verbundene Entwicklungsdruck sehr hoch. Die hohen Immobilienpreise in Hamburg und der gute verkehrliche Anschluss der Stadt Lüneburg sind Gründe wieso Lüneburg als Wohnstandort über die letzten Jahre an Beliebtheit gewonnen hat. Damit einher geht eine starke Bevölkerungszunahme, eine Verschärfung der Flächenknappheit sowie eingeschränkte Möglichkeiten neue Siedlungs- und Gewerbeflächen zu entwickeln. Die Knappheit an Wohnraum wirkt sich weiterhin auf die Mieten aus, die in Lüneburg in den letzten Jahren deutlich gestiegen sind und erkennbar über dem Durchschnitt des Landes Niedersachsen und der Bundesrepublik insgesamt liegen. Auch im Vergleich zu anderen Universitätsstädten mit ähnlicher Einwohnerzahl liegen sie hoch.
Hieraus ergibt sich dringender Bedarf an der Erhöhung des Wohnraumes, bzw. des Wohnangebotes in Lüneburg. Im Rahmen einer nachhaltigen Flächennutzung innerhalb der Hansestadt müssen folglich Maßnahmen entwickelt werden, die die Nutzung bestehender Strukturen möglichst flächeneffizient gestalten. Hierunter fällt die Aufstockung von Gebäuden zur Schaffung zusätzlicher Wohneinheiten. Zu diesem Zweck müssen jedoch zunächst diejenigen Gebäude identifiziert werden, die ein solches Aufstockungspotential aufweisen.
Vorgehen
Zur Ermittlung des Potentials für Nachverdichtung müssen zunächst die aktuellen Gebäudehöhen in einem Modell der Hansestadt dargestellt. Die Daten des 3D-Gebäudemodells LoD1 des Landesamtes für Geoinformation und Landesvermessung Niedersachsen (LGLN) ist hierbei die erforderliche Grundlage zur Analyse. Die Daten stehen kostenlos, flächendeckend und hochauflösend für das gesamte Bundesland Niedersachsen zur Verfügung. Für die Potentialanlyse sind notwendigen Attribute wie Gebäude-, First- und Traufhöhe sowie die Dachform vorhanden.
Zweitens werden die aus baulanerisch rechtlicher Perspektive die zulässigen Gebäudehöhen bzw. Geschosszahlen der Stadt analysiert. Dazu werden einerseits die Grundstücke mit einem vorliegenden Bebauungsplan betrachtet, um hieraus die zulässigen Gebäudehöhen bzw. Geschosszahlen zu identifizieren. Da die Bebauungspläne lediglich als Bilddatei (bspw. Scan, Pdf) vorliegen, müssen sie zur Verarbeitung mit Geodateninformationssystemen in ein entsprechendes Dateiformat übertragen werden (Vektorisierung). Wenn kein Bebauungsplan vorliegen sollte, wird andererseits entsprechend § 34 BauGB eine Beurteilung des Zulässigkeitsrahmens für die Gebäudehöhe aus der näheren Umgebung abgeleitet. Hier liegt die Annahme zu Grunde, dass bei Baulücken und Gebäuden, die im Vergleich zu umliegenden Gebäuden eine niederigere Bauhöhe aufweisen, die maximal zulässige Bauhöhe noch nicht erreicht wurde. Weitere Kriterien, wie die Statik vorhandener Gebäude, Nachbarrechte, vorhandene Baulasten oder Abstandsregelungen, Eigentumsverhältnisse und weitere rechtliche oder bauliche Fragestellungen, können nicht per Fernanalyse erhoben und erfasst werden.
Der dritte Schritt ist die Ermittlung des Nachverdichtungspotentials anhand der Differenz aus Gebäudehöhenmodell (Schritt 1) und der bauplanerisch rechtlichen zulässigen Gebäudehöhe bzw. Geschosszahl (Schritt 2).
Die Potentiale für Dachbegrünung im Sinne einer nachhaltigen Stadtenwicklung (bspw. Regulierung des Stadtklimas, Wasserspeicherung, Energieeinsparung und Förderung der lokalen Biodiversität) können auf Basis eines Katasters, ebenfalls mithilfe von Geoinformationssystemen, analysiert werden. Wesentliches Kriterium ist die Dachneigung. Ein Dach ab einer Neigung von größer 35° kann als ungeeignet betrachtet werden. Ein weiterer wichtiger Schritt ist zudem die Bestandsaufnahme bereits vorhandener Dachbegrünungen und Photovoltaikanalagen, um Gebäude ausschließen zu können. Eine Einzelprüfung der Eignung (z.B. hinsichtlich Statik oder einer möglichen Doppelnutzung von Photovoltaik und Dachgrün) ist allerdings in jedem Fall erforderlich.